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                如果东京对等北京,那么大阪是上海吗?

                发布时间:2021-08-27 点击量:88

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                作者名:Rolgen_Re

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                在上一篇文章里,我主要给大家介绍了“如何去挑选适合自己的海外房产”,简要和大家说明了不同价位对应不同资产的事情。原本今天想来详细给大家讲解“多少价位的投资符合什么类型的资产”。但在此之前,是不是还有一个问题在困扰着大家,那就是:东京和大阪哪个好?很多人都说东京和大阪的关系就像北京和上海。我相信,大家在看完这篇文章之后就会有一个明确的判断了。

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                东京和大阪哪个好?至今没有一个业者可以给出明确的答复,今天我来为大家揭开这层面纱,带大家了解东京和大阪。本篇文章不做经济预测,不做未来预期,单纯从数据角度来比较这两个城市。

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                当下,其实是一个非常好的时间节点来将这两个城市做对比。当一个城市繁荣的时候,其实只能看到一些表象,但当他遭到重创的时候,我们就可以静下心来看到他实际的样貌了。上次的重创还是在90年代日本经济泡沫破裂的时候,从那以后,我想没有什么比这次疫情更能考验日本房产的事件了。正好可以对比一下,看看东京和大阪房产是否经受住了疫情的考验。

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                投资房产该选哪个城市好?

                东京都VS大阪府。

                大多数朋友去日本游玩的时候,不管是自由行,还是团队行,一定会去东京和大阪这两个城市。我和多位朋友聊到,“你们更喜欢东京还是大阪”的时候,大家的回答是大阪偏多。究其原因,大多是说大阪好逛,其次是街道更宽阔,再次是大阪人的热情令人心情愉悦,不像东京给人感觉很冰冷。

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                话虽如此,希望大家在投资的时候要保持理性态度,深入了解两个城市的基本情况后,再结合自身情况来判断投资方向。今天的几组数据分析足以从投资角度来让大家深入了解东京和大阪。

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                在考量一个城市的时候,首先看人口,了解城市有没有足够的劳动力以及消费力;其次是高等教育,大多数人在哪个地区上学最后就会留在那里;之后是城市整体公司数量,经济相关;最后就是雷打不动的房产数据了。所以我们就分别从这四个切入点来了解东京都和大阪府。

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                一、人口

                日本总务省官方网站可以看到东京都和大阪府的人口增幅数据,时间点是从2000年至2020年的这二十年间。

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                东京都的总人口从1175万增长到1330万。总增长155万人,平均7.8万人/年增长。

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                大阪府的总人口从862万降至859万。在2010年达到增长高峰,2000年至2010年总共增长5.6万人,平均5.600人/年增长。但在之后的十年间降至了859万人,也就是比2000年少了3万人。

                下图为2017至2021年各城市人口净流入统计。

                左图,在关东区域选取了23个县。

                右图,在关西区域选取了22个县。

                绿线是2017年5月至2018年4月(2018年)。

                红线是2018年5月至2019年4月(2019年)。

                蓝线是2020年5月至2021年4月(2020年)。

                可以看出2018、2019、2020年关东区域的人口增长以东京为中心,最高人口增长达到了8万人。疫情期的2020年,虽然东京都的增幅降到了5000人,但周边的埼玉县、千叶县、神奈川县不仅保持住了以往的人数,还有了小幅增长,共有约7万人的增长。

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                关西区域只有大阪府和福冈有明显增幅。大阪最高增幅出现在2019年,达到了接近1.2万人,即使如此也未达到东京增幅的20%。

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                总结一下,2019年关东区域的东京、埼玉、千叶、神奈川这4个区域的整体人口增长达到了惊人的 13.5万人,而关西区域只有大阪和静冈的不到2万。答案已经很明显。

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                二、学校

                东京共有536所学校,大阪共有289所学校,相差247所。那么学校数量与房产投资有什么关系呢?答案是:入住率。

                入住率通常会随着建筑物的老化而下降,但是在某些地区可以保持入住率。比如大学、短期大学、专门大学的数量。学校越多,学生就越多,出租公寓的用户也就越多。如果有人出租,即使是20年30年的公寓,也可以保持入住率。

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                PS:这里大家可能对短期大学、专门学校的概念比较陌生,我会在之后的文章中详细给大家介绍。简单理解就是短期的大学,和专门学手艺的学校。

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                三、公司&上市公司

                公司和上市公司多就意味着能够聚人,可以保持入住率。

                东京的公司数量在60.4万家左右,全国占比在26.8%,接近30%。上市公司数量接近2000家,全国占比达到51.7%。

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                大阪的公司数量在24万家左右,全国占比在10.6%。上市公司数量为430家,全国占比达到11.2%。

                数据中并未算入东京都周边区域(神奈川县、埼玉县、千叶县),结果已经很明显。以东京为中心的上市公司数量几乎是大阪的5倍。与之相比,大阪的经济与旅游业都在发展中,尤其是在旅游业方面,近年来已经成功的获得了大量海外入境需求,但从数字来看仍然处于起步阶段。

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                四、不动产&土地成交量

                接下来就是本文的重中之重,这直接关系到日本房产投资的直接参考依据,那就是房产成交量。房产成交量的大小关乎到房屋的转手率,以及资产未来升值的潜力。

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                首先,我们来看2008年4月至2021年4月期间,东京与大阪的单套、整栋公寓的成交数据。

                单套公寓

                东京:公寓成交量从43,049套增长至65,585套,增幅相差22,536套。

                大阪:公寓成交量从16,312套增长至23,762套,增幅相差6,064套。

                整栋公寓

                东京:成交量从2,085栋增长至3,681栋,相差1,596栋。

                大阪:成交量从1,438栋增长至2,249栋,相差811栋。

                可以得知,在单套公寓的成交量上东京几乎是大阪的3倍,整栋公寓数据差距不大。

                接下来是土地,2018年至2021年首都圈和近畿圈的土地成交量。其中,深蓝色2018年,浅蓝色2019年,浅黄色2020年,朱红色2021年。

                注明一下:

                首都圈包括东京都、茨城县、栃木县、群马县、埼玉县、千叶县、神奈川县、山梨县。

                近畿圈包括大阪府、福井县、三重县、滋贺县、京都府、兵库县、奈良县、和歌山县。

                从1月至12月的浮动来看,

                首都圈:25000件-38000件,中间差在13000件左右。

                近畿圈:11000件-17500件,中间差在6500件左右。

                二者的差距几乎在2倍至3倍之间。

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                总结一下,今天对比东京都和大阪府的所有数据如下:

                一、过去的20年里,东京都平均每年增幅7.8万人,大阪府总共减少了3万人。

                二、东京共有536所学校,大阪共有289所学校,相差247所。

                三、东京公司全国占比26.8%,上市公司全国占比51.7%;大阪公司全国占比10.6%,上市公司全国占比11.2%。

                四、东京都单套公寓成交量是大阪府的3倍,整栋公寓成交量是大阪府的140%。土地成交量方面,首都圈是近畿圈的2倍。

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                其实,我的本意并不是想告诉大家大阪哪里不如东京,而是从数据角度来对比。那么,大阪到底还能不能买房置业?其实大阪府是有潜力的,但一定要谨慎选择,因为如果拿大阪和东京做同等对比的话,非常容易掉坑里。

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                最后我想说,北京和上海,从人口、学校、上市公司、房产成交量这四个维度来说几乎是互不相让、差距很小。再来看东京和大阪,感觉其实并不在一个量级上。只不过,日本除了东京目前能排的上号的也就是大阪了。

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                如果您认可本文作者的观点,并且您也准备在东京投资房产,欢迎添加作者沟通。在您明确预算后,推荐符合需求的房源给您,让您不会错过一手信息。

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